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龍湖集團高歌猛進的代價:違反禁墅令、降低項目質量

2019-12-26    中國質量萬里行    文/白文宣 本刊記者 李穎    點擊:

  龍湖集團控股有限公司于1993成立于重慶,經過多年發展,公司于2009年11月19日在香港聯交所主板掛牌上市(股票代碼 龍湖集團:00960),上市近十年時間,龍湖已由地產開發單一的主航道業務,演進為地產開發、商業運營、長租公寓和物業服務四大主航道業務,龍湖集團一路高歌猛進,但在營業收入與日俱增,財務數據亮眼閃耀背后,代價也漸漸浮出水面,進入公眾的視野。

營業收入、凈利潤、資產負債率整體上升

  據龍湖集團2019中報顯示,龍湖集團的營業收入385.7億元,相較于2018年的271.21億元同比增長42.21%;凈利潤63.1億,相較于2018年的54.3億同比增長16.21%。但主營利潤率較去年同期下降了18.2%,從中報顯示的現金流量表來看,經營活動的營運資金較去年相比減少了70.29%,既然經營成本驟降,為何主營利潤率還是降低了不少?這很有可能是外部成本提高帶來的影響。從2016年起,龍湖集團就大力購地,在購地價格飆升面前,節約營運資金只是杯水車薪。

  2018年6月22日,龍湖集團旗下子公司,煙臺龍湖置業有限公司在芝罘區鳳凰臺楚鳳二街A地塊的拍賣中,以報價40110萬元的最高價格拿下地塊,成了煙臺最新單價“地王”,力壓眾多一線房企,如碧桂園、金地、中海、中梁、德信等。

  據了解龍湖集團2019上半年銷售均價為16228元/平米,拿地均價為7761元/平米,銷售均價與拿地均價之比為2.09,龍湖集團的成本預售價之間的差價在頭部房企中排名明顯靠后,與公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差價水平也有一定下滑,這其中主要的原因是拿地價格有明顯上升。2018年,龍湖拿地均價為5297元/平米,2019年上半年為7761元/平米,上漲幅度達到46.52%。

  2019中報主要指標還顯示龍湖集團的資產負債率從2016年的67.11%上漲至2019年的74.64%,3年時間上漲了7個百分點。資產負債率的連年走高,對于財務風險相對較高,可能出現現金流不足時,資金鏈斷裂,不能及時償債等情況,資產負債率高還會導致進一步融資成本加劇。無論是銀行還是投資者,都對資產負債率有一定的要求。

  總的來講資產負債率越高,企業通過借債籌資的資產就越多,風險也就越大。因此,資產負債率應保持在一定的水平上為佳。

違反國家禁墅令:以超低容積率私建別墅

  煙臺市龍湖滟瀾海岸別墅區位于煙臺市牟平區,瀕臨黃海,是煙臺龍湖置業有限公司(以下簡稱:龍湖置業)旗下最新樓盤項目。龍湖置業則是由龍湖集團控股有限公司投資設立的。據龍湖置業的銷售人員透露,龍湖滟瀾海岸別墅項目在售的主力是臨海獨棟別墅,地處半坡之上,項目總占地78萬平米,總建筑面積55萬平方米,2016年開工建設,其中大部分為類獨棟別墅,雖然稱之為類獨棟別墅,但是任意兩戶之間并沒有公共墻,隱私和靜謐性都不錯,獨棟別墅分為唐寧府和頤和府兩種戶型,共有191棟,面積在200-450平不等,均價在400萬至600之間。龍湖滟瀾海岸別墅在售的還有聯排別墅,戶型分為130平米和160平米兩種,據龍湖滟瀾海岸別墅的廣告牌顯示,整個項目容積率僅有0.9。

  但記者通過龍湖滟瀾海岸別墅項目的《建設用地規劃許可證》發現,總用地面積100938.57平方米,其中道路用地5592.51平方米,水域面積6030.39平方米。而總建筑面積約101803.51,其中地上建筑面積約53588.93平方米,地下建筑面積約48214.58平方米。容積率是總建筑面積與總用地面積比值,從表面看,此項目的容積率剛好為1.0,但細心觀察后發現,總建筑面積中包含了地上面積與地下面積,而以容積率算法,地下面積并不算在內。所以實際上,龍湖滟瀾海岸別墅項目的實際容積率僅為0.6左右,比開發商宣傳的容積率0.9還要低不少,而國土資源部和國家發改委曾聯合發文,明確規定住宅用地容積率不得低于1.0。

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  龍湖置業不僅以超低容積率私建別墅,據知情人透露,該項目地塊因為是圍海造地而成,還涉嫌違反《中華人民共和國海域使用管理法》有關規定。該法明確規定填海50公頃(750畝)以上、圍海100公頃(1500畝)以上、不改變海域自然屬性的用海700公頃以上的項目用海的審核需上報國家海洋局,并由國務院批準,才能獲得海域使用權,嚴格控制圍填;顒。

  而且,龍湖滟瀾海岸別墅項目一處占地2000畝的土地至今閑置,雜草叢生。據了解,這是龍湖置業在2010年拿的地,但從拿地至今的9年時間里一直未開發建設!吨腥A人民共和國土地管理法》第三十七條:禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地,一年以上未動工建設的,應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;連續二年未使用的,經原批準機關批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權!堕e置土地處置辦法》第十四條:未動工開發滿兩年的,由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定,報經有批準權的人民政府批準后,向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》,無償收回國有建設用地使用權。

  針對上述問題,《中國質量萬里行》雜志記者致電煙臺龍湖置業有限公司,該公司媒體部李姓負責人稱容積率超標是完全不存在的,公司是完全合規合法,而問起是否在建別墅,對方稱之為“低密度住宅產品”。對方還稱煙臺市國土資源局與住建局已經給出了明確答復,由于是政府出具的內部文件,不方便出示。

  早在2003年國土資源部首次發布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》要求,優化土地供應布局和結構,停止別墅類用地的土地供應;2006年,國土資源部、國家發改委兩部委制定《禁止用地項目目錄(2006本)》,“別墅類房地產開發項目”名列其中,且“一律不得辦理相關手續”;2012年初,國家強調“不得以任何形式安排別墅類用地、高爾夫球場和跑馬場”等規定。國務院相關部門多次下達一道道禁令:停止別墅類用地的土地供應及各地禁止規劃建造或變相建設別墅。這無疑從土地源頭上切斷別墅供應。

龍湖集團產品質量降低

  據長江商報報道,8月27日,龍湖集團2019年中期業績發布會,一名從長沙趕來的龍湖業主沖上前臺,手持話筒,指著吳亞軍,激動而哽咽地講述龍湖長沙業主艱難維權的過程。這位業主喝問吳亞軍:“我想問一下吳女士,您是不是已經知道龍湖在長沙是維權的代名詞?龍湖在長沙的樓盤都在維權……”對此,吳亞軍現場未作任何回應,隨即匆匆離開。

  記者了解到,被業主集體投訴維權的龍湖水晶酈城項目,位于長沙市岳麓區銀杉路與茶子山路交匯西南處。該樓盤于2017年12月24日開盤,今年7月交房,體量不大,2棟高層,1棟公寓,500余戶。經過一年多的等待交付的精裝修房卻讓業主失望,很多業主的感覺“簡直就是上當受騙”。無論從款式、建材、顏色都與銷售樣板房感覺降了一個檔次,廚房用的是90年代按鈕式抽油煙機,廚房操作臺水管設計突兀,完全不像2500元/㎡的裝修標準。還有業主在微博上實名反映,新房墻體開裂、墻內滲水是直觀感受,業主們在收房時發現,此前作為龍湖水晶酈城宣傳亮點的新風系統,其新風口設計同樣出現了問題。進氣口和燃氣出氣口僅相隔五十公分,廚房的一氧化碳會被再次吸進去,躺在家里就能吸到一氧化碳。

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  不僅如此,據了解在長沙,北京、杭州、青島、濟南、廣州、大連、天津等地,龍湖業主拉橫幅維權已成常態,龍湖集團近年來產品項目質量嚴重下降,或許與龍湖集團耗資巨大的高歌猛進有些聯系。

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